小区外墙瓷砖掉落完全翻修耗资百万业主无力承当

  自上世纪80年代后，各地城市化建造加快，大批高楼密布建成。现在，广州不少高楼的楼龄已超越20年，连续步入中老年期。在年月冲刷中，往往最早老化的是高楼外墙。在日晒雨淋中，外墙渗水、开裂，乃至掉落。此前，各地高楼外墙掉落事情频发，伤车伤人，给市民出行带来严峻安全危险。

  但想要补葺外墙，却并非易事。广州多个老旧小区的业主就反映，想要补葺高楼外墙，却面临种种难题，不是缺少物业修理资金，便是业主们对补葺计划定见纷歧，导致计划停滞。老旧小区高楼外墙补葺的难点、卡点在哪？怎么处理？南都记者对此进行了查询。

  广州番禺区城市花园是一个已有20多年前史的小区。小区内有多栋低层住所与三栋高层住所，廖先生居住在一栋名为金富苑的高层住所上，楼高总共12层。近年来，这栋住所楼的外墙马赛克瓷砖掉落严峻，部分方位渗水，乃至钢筋，有伤人之虞。

  关于像金富苑这样的老旧小区来说，外墙掉落往往是高楼老化进程中最早呈现的表征。在多年的风吹雨打中，外墙的马赛克、陶瓷面砖呈现不同程度的掉落、开裂、空鼓、渗水等状况，乃至部分水泥层和钢筋结构直接在外。

  高楼外墙掉落后易产生高空坠物，给市民出行带来严峻安全危险。南都记者阅读新闻发现，广州及其他地市均曾产生过因高楼外墙掉落而导致的事端。

  如，2019年6月底，广州海珠区晓燕湾小区靠马路边外墙一块装饰用的圆形石头忽然掉落，路人不幸被碎块割伤脚踝，后被确诊为踝骨骨折。2022年4月25日，江西省九江市一小区外墙忽然掉落，过路女子被砸中后当场倒地，救护车参加抢救后宣告该女子逝世。

  依据《民法典》规则，建筑物、构筑物或许其他设备及其放置物、悬挂物产生掉落、掉落形成别人危害，一切人、办理人或许运用人不能证明自己没有差错的，应当承当侵权职责。一切人、办理人或许运用人补偿后，有其他职责人的，有权向其他职责人追偿。也便是说，假如外墙掉落形成第三人危害的，有或许全楼的住户都面临担责。

  2020年5月，番禺乳芳园小区一旧楼外墙掉落后，高空坠下的墙面砸坏楼下的沙发。

  南都记者查阅《房屋建筑工程质量保修方法》，“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”“装饰工程为2年”，老旧小区的外墙掉落一般产生在交楼后的20年左右，往往过了保修期，无法向开发商追责。那么过了保修期的外墙呈现掉落该找谁担任？依据《物权法》第70条规则，“业主对建筑物内的住所、经营性用房等专有部分享有一切权，对专有部分以外的共有部分享有共有和一起办理的权力。”

  记者了解到，要补葺外墙，一般来说，业主需求运用修理资金或自筹资金，并按相关程序经过必定份额的业主赞同，专项用于外墙的补葺。现在针对老旧小区外墙掉落，补葺计划首要是针对外墙进行部分修补或整体创新，需求对本来的墙面旧涂料、旧瓷砖及水泥砂浆进行根除，把墙面进行修理、补平，做好底层处理打磨后，再开端改写的涂料或许贴新的瓷砖。

  外墙补葺计划不同，价格差异较大。如对外墙部分修补，费用约几万元；如对整栋楼从头创新外墙，价格高达一两百万元。因性价比高，部分修补计划更受老旧小区的喜爱，但其“治标不治本”也为部分业主所诟病。

  整理近年来老旧小区外墙掉落的事例可发现，关于老旧小区怎么处理外墙掉落问题暂无清楚的细则规范束缚，当时的痛点堵点首要会集在补葺资金上。

  本年4月修订后的《广州市修理资金办理方法》优化紧急状况运用修理资金，其间紧急状况就包含“外立面掉落”。但不少老旧小区缺少修理资金，呈现外墙掉落问题往往只能“头痛医头，脚痛医脚”，停留在小修小补。

  2020年5月3日下午，广州海珠区一栋八层高的居民楼楼顶外墙瓷砖忽然掉落，掉落的瓷砖将楼下太阳伞砸出大洞，差点砸中伞下男人。大楼的办理人员金先生表明，该楼已有30多年楼龄，曾排查危险，拆除了一些松动的瓷砖，并用水泥补修一下，可是“假如把瓷砖一块一块铲下来，工程量太大”。苦于无修理资金，只能采纳简略的补救措施。

  广州白云区一老旧小区外墙瓷砖频频掉落，曾砸伤车，假如完全对外墙翻修，两栋30层高的高楼需求一两百万元，缺少修理资金，业主无力承当。该小区业委会的开始想象是给楼盘建立高空坠物防护网来应急。

  小区业委会担任人称，关于已交付运用的楼盘建立防高空坠物防护棚或防护网，国家没有出台相关规范细则。如建立钢化玻璃防护棚，面临高空抛物承重性怎么不知道，且有二次掉落的危险。业委会计划建立防护网棚，承重和回弹性比较玻璃更优，但仍然遭到部分业主对立，“不愿意搭在自家窗户下”“棚搭高了怕垮塌，矮了怕消防不经过”。他无法表明，至今近一年，应急网棚仍未搭，“只能持续做业主作业！”

  即便有望经过修理资金、业主自筹资金处理，也有或许因业主内部定见纷歧而导致补葺工程停滞不前。

  依据《广州市修理资金办理方法》和《广州市物业办理条例》相关规则，业主一起决议筹措、运用和办理修理资金的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。对共用部位、共用设备设备修理、更新和改造的费用，依照整体业主分摊规则从修理资金中列支；修理资金分户账余额缺乏或许没有修理资金的，差额部分由该物业的业主承当。

  和老旧小区加装电梯所在的窘境相仿，只需有部分业主对立动用修理资金或自筹资金，都或许让补葺计划放置，堕入僵局。

  比方上述说到的番禺区城市花园金富苑，关于外墙掉落，物业开始提出的计划是请求修理资金对外墙部分补葺。部分业主以为“治标不治本”，期望业主自筹部分资金来完结外墙的完全补葺工程。但是，物业公司造访住户88户征求定见，其间45户表明赞同，43户表明不赞同自筹资金对外墙完全补葺，因无法确保整体业主均赞同平摊补葺费用，终究物业只能按开始拟定的部分补葺计划请求修理资金。

  在外墙补葺发展缓慢或遭受卡点时，不少老旧小区业主寄期望政府进行兜底，经过微改造或和谐资源让外墙取得完全补葺。但是，这并不实际。一方面政府资金有限，难以短时刻保证一切老旧小区的外墙补葺；另一方面，业主们的利益诉求多元化，政府难以统筹各方需求。

  例如，针对外墙掉落的城市花园小区，属地的大龙大街办已向番禺区城市更新局申报了微改造作业计划，小区已归入2023年至2025年老旧小区微改计划，但详细执行时刻待上级告诉，不少业主诉苦“时刻太久”。

  也有已归入微改造项目的部分老旧小区，外墙补葺计划未能到达业主的等待。如，沙头街丽景花园被归入番禺区老旧小区微改造计划后，自2020年1月施工后业主们发现整改项目与预期有很大收支，如开始发布的施工计划中写明外墙外立面从头贴砖，现发现仅修补部分外墙。业主为此曾多次联名向大街提定见，得到的答复为资金缺乏。

  采写/拍摄：南都记者 杨婷 黎玉莹 陈杰生 魏志鑫 廖艳萍回来搜狐，检查更多