房子建造成本每平只有2300元！为何要卖好几万？

  今天（2023年6月24日），有朋友在网上问作者，现在，国内的房子，根本就卖不动，国家出台了那么多的救市措施，也都彻底失败了。那政府为啥不允许降房价？降低房价，开发商和政府、银行等都亏本吗？商品房的实际成本，到底是多少钱？

  为了回答朋友的这样的一个问题，本人上网去查询。依照国家有关部门发布的《土地征收与补偿条例》，征地补偿的标准（也就是政府从农民手中购买土地的价格），最重要的包含土地征收补偿费、安置补助费、附着物补偿费和青苗补偿费。土地征收补偿费，是对农村集体经济组织因征用土地而造成的经济损失而支付的一种补偿；

  青苗补偿费，是对征用土地上的青苗，因征地受到毁损而向种植该青苗的单位和个人支付的一种经济补偿；附着物补偿费是对征用土地上的附着物，如房屋、其它设施被毁损而向所在人支付的一种补偿；安置补助费是对因征地富余的劳动力进行安置而支付的一种经济补偿。

  国家征用（购买）农民的土地，价格的标准很不一致。在网上搜索，基本上查不到具体的数据。作者好不容易查到一个大致标准，那就是，如果征用的是旱田（北方大多数都是旱田），每亩补偿大约是5.3万元；如果征用的是水田（南方大部分都是水田），每亩补偿大约是9万元；如果征用的是菜田（南北方都有，但只占一少部分），每亩补偿15万元。我们取个平均值，按照每亩地12万元来计算。

  政府征收了土地以后，为了在建筑中合理有序施工，有必要进行的前期准备工作，那就是要五通一平（有三通一平的，也有七通一平的）一般来说包括：通给水、通排水、通电、通路、通讯、平整土地。这当然需要花钱。在一般的中小城市，每平方米大约是45元。在大城市，每平方米大约是150元。我们还取个平均值，每平方米按照120元来计算。

  一亩地等于666.67平方米，一亩地12万元，也就是每平方米是180元。加上五通一平，正好是每平方米300元。当然，这没有计算政府在购买土地时的盈利。按说，政府又不是企业，是不能盈利的。当然，政府也不可能缴纳什么税和乱七八糟的费用。所以说，政府购买土地加上五通一平的费用，每平方米就是300元。折算成每亩，正好是20万元。

  房子的建筑安装成本如下：桩基工程要消耗每平方米70~100元，钢筋要消耗160~300元，砼要消耗100~165元，而砌体工程每平方米大约是60~120元，抹灰每平方米25~40元，外墙工程（包括保温）每平方米50~100元，若使用石材或幕墙的线元。另外，室内水电安装工程（包括消防）每平方米60~120元，屋面工程每平方米大约是15~30元，而门窗工程（不含进户门）每平方米的费用在90~300元左右。

  土方、进户门、烟道及公共部位的装饰工程，每平方米大约需要30~150元；地下室装修，则每平方米大约需要40~100元。电梯的装修成本大约是40~200元每平方米，而人工费则约为130~200元每平方米。室外配套工程每平方米需要30~300元，而模板、支撑、脚手架的成本，则每平方米大约是70~150元。塔吊、人货电梯、升降机等施工机械的成本，每平方米约为60~90元。同时，临时设施（生活区、办公区、仓库、道路等）的成本每平方米大约是30~50元，临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）的成本则与之相同。

  首先是检测、试验、手续、交通、交际等费用，每平方米大约是10~30元；其次是承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用，每平方米90~180元；再者还有上交国家各种税费，每平方米大约是33~100元。以上所有的费用加起来，每平方米只有2000元左右。

  土地成本和建筑安装成本加起来，商品房的实际成本，每平方米是2300元。这就是我们要买的商品房的实际价格。那么，房地产开发商为何需要卖好几万呢？我们来看看政府征地20万一亩的土地，他们多少钱卖给了开发商。

  我们以河南郑州为例。郑州和北上广深一线城市相比，房价只是它们的若干分之一。和一些三四线城市相比，又高出了一些，拿郑州为例，也算取个平均值。据《河南商报》报道，在2016年8月18日，郑东新区龙湖副CBD区的两宗土地拍卖。每亩的单价，高达4004万元！和20万元一亩地的成本相比，足足暴涨了200.2倍！所以，郑州的房价，每平方米是13000元左右。

  也就是说，郑州房价降到每平方米3000元，房地产开发商、政府、银行等利益共同体，都有钱赚。