地产巨子控本钱太夸张了

  整个职业“重开源、轻节省”的观念被完全推翻，取而代之的是全周期精细化本钱办理。

  现在，多家头部房企现已开端举动，不只本钱办理的颗粒度越来越细，管控链条也越伸越长。未来的开发商，或许更像一个“大总包”，对每个部品部件都会管得很深化。

  近期，职业实战专家付伟教师做客“明源地产研究院”直播间，他结合先进房企的实操经历，共享了出资、定位计划、投标施工、检验交给四个阶段本钱办理的一些痛点、难点和应对战略。今天明源君就收拾出来，供咱们学习、学习。

  出资阶段的测算方针是要做到精准测算，但这单凭某一个功能是做不到的，由于测算跟定位、计划、产品等都有很大的相关。

  精准测算中心在于输入条件的准确性和完整性，一般有6个抓手：土地踏勘、多计划比选、规划卡位审理、夯实产品定位、竞品剖析、当地方针摸排。

  在落地的时分，也要做好3个管控，一是控前端输入条件，把控输入质量；二是控项目产品定位，承认后不得更改；三是控规划技能计划，确保其落地性。

  本钱是一个效果，一切的影响要素都要夯实。想要做到这一点，需求量化每个功能的作业，明晰规范。具体如下图所示。

  某标杆房企剖析核算过自己2019到2020年的100多个项意图本钱误差问题。其间影响最大的是营销定位误差，其次是计划规划误差、工程质量误差，然后是内业。

  以工程质量为例，在出资阶段没有说清楚铝膜棉、抹灰、石膏、砂浆这些事项，就很简略呈现测算误差。

  先有规范，这个规范要装进一切人的脑子里，要十分明晰、简略、可量化，才便利落地履行。还有复盘，在落地进程中假如有误差，就要找出原因，是谁的问题，谁要承当职责，后续怎样修订，十分要害。

  一般有三个动作：信息收集、数据整合，编审要害。咱们能够经过东西去做落地。下面举例阐明。

  这是信息收集的重要东西。许多时分出资并不清楚本钱关键重视的危险，咱们能够做这个表给出资打勾。要做到即使是不太了解出资、本钱的人，也能依据这个表做有或许没有的定性。

  这是规划、营销、本钱信息交圈的重要东西。首要承认户型配比、产品线、装饰规范、示范区计划。咱们彼此控制，把示范区、售楼处多大，样板房几套，景象多少面积等问题都明晰好，确保咱们在投前阶段就坚持共同。

  地质条件差的地段，对本钱的影响十分大，比方支护桩机。针对这一点，能够要求出资部分或许施工单位在投前尽或许拿到周边地块的地质勘测陈述，确保地下部分不会有大误差。防止少算、漏算这部分的本钱。

  规划计划的落地性，首要看两块：单车位方针和可售比方针。许多企业纷歧定有可售比方针，车位仅仅可售比的一个要素，还有一些配套用房、根底设施、公摊等，都对可售比有影响。

  一切都做好之后，咱们需求把这些作业进行整合。整合好了之后，终究构成运营的测算。

  工程开销的规范化也要特别留意。工程开销在运营的现金流里边也需求进行评判，尽量规范化，也不能够太急进，或许太保存，确保整个运营测算是处于一个比较良性、相对宽松的状况。

  来看一个事例，江苏某项目在出资阶段对政府的一些“抽屉文件”没有了解透，该项目招拍挂文件中没有明晰，但实践有要求做公建化外立面，要求做成玻璃幕墙加铝板幕墙的方式，这就构成了一个总面积十来万方的项目，本钱添加了3500多万。

  相似这种过错，看上去咱们如同都很委屈，但给企业带来一个十分丧命的冲击。戳我，让本钱算得准、管得全、控得住

  定位计划一般是在拿地后45天悉数完结作业。这一阶段需求关键重视以下事项：

  拿地后，或许由于拿地金额的改变，需求调整运营方针。用修订后的运营方针来主张批阅，作为后续查核方针。

  定位对本钱影响是最大的，所以本钱人要对定位十分了解。假如不清楚的话，在跟搭档交流的时分，就会摸不着头脑。

  中心在于客户和产品的定位，即在特定的时刻点、资源条件和方针导向下，从认知环境、定位商场，到了解客户，再到承认产品的进程。不同层级有不同的定位需求。公司、项目、产品都有不同的人物。

  营销会有一些判别，可是否合理，本钱能够从5个方面去反诘营销。以确保到达不做错的定位方针。

  规划：依据营销的定见去匹配总图、业态、户配比，承认示范区规模及概念计划。

  在定位的时分，本钱、营销、规划都要去踩盘，去了解竞品，考虑哪些地方是能够关键杰出，然后结合集团现有的产品，做差异化的调整。这些都需求对称，把动态的组合做好之后，才干找到最优计划。

  调整出来之后，或许会有一些本钱改变。需求依据本钱作业逻辑来处理：先看自身的计划优化，处理不了再来看科目内调理，然后看评价能否溢价，终究无可奈何的状况下，才做本钱追加。

  二是规划限额，尽管有些房企都有规划限额规范，可是在具体的地块能不能视具体状况做一些调整，也很要害。

  规划签定的那些附件里边，就把这些方针承认好，不然查核没有依据，落不到了地，十分苦楚。

  三是计划和施工图规划单位必定要找当地的企业，属地化，或许这家企业比较小，可是他对当地的审图相关的作业十分了解，也能够下降规划费。

  这个阶段，规划计划已完结初稿，能够和当地政府部分咨询，依据政府定见做调整。本钱测算的颗粒度，要落到可实操的层面。

  二是户型配比是否严厉依照营销定位的户型配比来做，有没有很大的误差，需求本钱进行校验；

  车库必定规要多计划排布，找到最优计划。然后总结经历，构成地库排布的准则剖析，做出指引。排布之后，还要进行静态方针测算，终究承认主推的计划。

  总的来说，定位计划阶段，各个功能要实时交流，不是依照过程进行的，而是并排的联系，才干快速到达共同。

  1是一条运营红线要坚持住，一般项目本钱有土地版、发动会版、动态本钱、结利版等，每一版本钱都是在本来的根底上做细化。

  2是两个确保，即定标价控制在合约规划的97%规模以内，改变率要控制在1.5%以内。

  假如能够做到这“124”步，整个项目本钱良性作业。有几个中心环节值得留意。

  在这个阶段，工程策划对本钱的影响十分大，所以在工程策划拟定进程中，本钱人员必定要参加一切跟本钱相关的内容，逐个审理，从本钱的维度做调整。比方施工材料的摆放，有没有存在二次转场的或许，这些都会对本钱构成影响。

  影响最大的是质量方针、安全方针、集团创优创标、归纳查看等，依据项意图产品定位以及在集团内部的方位，这些方针要合理的去设置。

  这块需求关键留意的是土方平衡、根底、监理与项目人员装备、材料及临设平面布置。

  示范区配套尽量防止呈现二次施工的状况。比方，一些示范区的作业只需略微前置一些，就能够把永久管线）项目工程界面

  假如工程界面一向变，投标界面、一切的清单也要跟着变。所以在界面织造、项现在期的时分必定要固化，咱们依照这个规范，没有特别原因，不能够做修正和调整。

  项目办理最重要的是界面必定要想清楚。咱们能够完善界面表编制，把一切的工艺、做法以图的方式做显露，愈加直观。

  要处理志愿的问题，必定是要有新的查核和规范，比方把精细化审图归入运营节点，而不是敷衍完事。还能够搞一些典礼感，比方咱们会集一个时刻关闭审图。

  每个小专业都要有明晰的审图要害，经过前期的经历堆集，构成审图指引、审图东西包。这些要害是咱们交过圈的，一项一项过。

  中心便是不做有什么效果？做的好有什么奖赏？不同企业有不同的做法，比方不做或许会罚款或许行政出处分。做得好或许通报表彰等。

  总包的投标条件是不是设置越严苛就越好？必定不是的，要契合企业的一些实践状况，也要结合职业的一些常规去拟定。

  在不同的品类里边，要把规矩讲清楚。比方核算墙体工程量时，一般图纸上200的墙厚，砌块规范尺度应该是190*190*90，那结算时是依照200算仍是190算呢？因而，企业都要自己的规范清单，核算简略、落地性强，削减扯皮。

  90%价格的问题，都是清单编制的问题。许多房企现在都有规范清单，但有一些特别的项目状况无法掩盖，需求有经历的牛人来做审理。重要的投标，必定要有复审的机制。

  调差一般只调整大宗材料，比方钢筋、电线电缆等。在实操进程中，材料价格的改变十分快，咱们以为最客观、公正的调差是不设置阈值，这么做能够把其他危险开释出去。

  这是一个老大难的问题。投标施工阶段，总包的本钱还在继续投入，不愿意协作。怎样推动呢？

  要害在于固化总包的本钱，项意图图纸不要有太多的改变，时刻要求设置要跟付款时刻进行挂钩。

  调差也是总包会关键考虑的要素之一。假如转固后，调差是敞开的，总包转固的志愿度更高。

  改变首要要有合理的分类，权责要明晰对等。现在，咱们经过本钱的信息化，后台能够看得到各个项目、各个部分的改变率。

  假如有些项目结构封顶了，但一个改变签证都没有，就能够经过数据去查，在动态管控中就发现他们的问题。

  经过本钱体系就能够把办理的规范落地，假如协作方或许项目改变超过了阀值，就没办法主张付款请求。

  咱们经常会遇到项目部报喜不报忧的状况，施工单位天天和项目部在一起也敢怒不敢言，或许呈现歹意不报的状况。怎样去处理？

  其次，集团层面注册一个途径，让施工单位能够每月给集团对接人发邮件，定时核对，假如发现误差，就能找出问题，震撼一线。

  再次，能够经过季度的现场巡检，找相关的施工单位去面谈，有没有瞒报，对称信息。终究，经过一些数据剖析，从体系里查看，让有问题的项目做专题报告，剖析原因。

  无优化不投标，一切的投标都要进行优化的动作。这个动作意图是寻求性价比最优，一起构成属地化的规范，这是一个闭合的循环。

  规范本钱做完之后，还会去做极限本钱、极限施压，然后快速做优化。优化首要考虑4个维度：优化对质量、质量、工期、交给危险有没有很大的影响。

  本钱是为财政服务的，在这个阶段要把结利版做出来。这就要先把本钱的效果悉数收拾完结，构成运营效果，为终究测算做预备。有些运营效果夯实之后，能够提早收拾出来做税务谋划，有利于企业创利。一般在检验前两个月做完。

  在收拾进程中，最起码有6个要求：（1）一切开口合同转固完结，一切合同都是总价包干合同；（2）改变悉数审理完结；（3）一切已有索赔，材料现已收拾完结，初审定见完结；（4）一切调差调整完结；（5）除景象工程、总包工程、精装饰工程或许留传争议，其他合同的结算金额根本确定；（6）告诉一切施工单位，预备结算材料。

  应对：针对不同合同要有纷歧样的材料要求。比方总包类的材料要求最全，文物勘探、临水临电类的要求就简略一些。咱们千万不要弄一些可有可无的材料，把自己搞得焦头烂额。

  有了准则之后，能够举行屡次结算交底会，让咱们清楚结算材料的要求是什么，哪些是关键，并做出结算指引、供给填写的模板，加速整个的结算的进展和周期。

  对项目总、工程、规划等部分也要进行专项训练，对材料审理的具体要求进行交底，防止呈现项目完毕阶段补签材料的“人情事故”。

  痛点：现场是否按图施工，躲藏工程记载单和图纸纷歧致；品牌和合同约好纷歧致；厚度、面积等缩水。

  应对：做结算的人员必定要去做现场去核实，本钱部分牵头，工程、监理、审计公司对首要部品部件现场查看，比对合同清淡和图纸，做好记载、会签。

  实践施工隔和图纸的差异要特别留意，一些偷工减料、材料品牌纷歧致的状况能够发出来，对本钱部分跟施工单位商洽、本钱扣减等供给一些依据。

  应对：图纸阐明有上，细部图纸没有的，需求现场核验做没做。没有具体图纸，只需技能核定单的状况，许多时分或许都存在问题。临星人工、台班量许多时分是不合理的，要及时找相关工程部分去核实。

  痛点：材料不提报，效果不承认，或未到达心思价位，反悔；复审效果不承认，不能依照要求时刻完结等。

  应对：主张每一个小的阶段做完之后，都应该做付款份额的支撑。必定程度上能够从付款上进步协作方的积极性。像春节前要求提早付款的状况，能够变成规则事项来做。

  关于一些结算的危险，能够经过发布告函等法令文件来躲避。比方给协作方发送结算核对联络函、结算初审奉告函、结算效果承认函等等，有备无患。

  关于歹意索赔涉的状况，要归纳考量，想清楚怎样谈、怎样做。这类状况，需求暂缓后续协作，归入黑名单，由集团一致事务辅导。

  需求留意的是，合同自身的合理性也十分重要，不合理的合同，终究也很难落地履行，然后引发一连串不良效果。

  初审时，由后台来算量，项目现场的人只需算一栋楼的数据就行，由于项意图人很难确保客观性。两份数据比对，削减误差。

  一切初审出来之后，甲方公司要有内部的会审机制，对账完结后的任何添加，在初稿根底上逐个阐明，并核实，有满足的理由才核算。

  项目本钱人员也要全面核对合同清单。对账的时刻和地址要规划好，必定要在甲方办公室做终究承认。每天对完的数据都是要及时签字承认，签字的人也要有对应公司的书面授权函。