蓝房特约丨非因不可抗力致房子损坏 出卖人应实行保修职责

  内容编者按：合同圈套、问题房源、过户胶葛购房者在买房进程中常常会遇到各式各样的问题，不免烦心不已。在这样的布景下，蓝房网全新拓荒了蓝房法令专栏，特邀北京盈科（厦门）律师事务所合伙人律师许东，以实在事情为例，全方位解读房产胶葛中的法令问题。每周将推出一篇独家解读，现推出第93期《

  依据《合同法》的相关规则，合同两边均应遵从诚笃信用原则，依照合同约好实行自己的职责，非因为不可抗力或住户不妥运用原因，而是因房子质量存在问题而致损坏的，出卖人应依约好实行保修职责。

  林致知于2011年1月30日与金地公司签定《商品房买卖合同》，约好购买坐落厦门市某区金地某梯跃7层01单元房产。其间第十五条“保修职责”约好：“买受人购买的商品房为商品住所的，《住所质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住所交给运用之日起，依照《住所质量保证书》许诺的内容承当相应的保修职责。在商品房保修规模和保修期限内产生质量问题，出卖人应当实行保修职责。因不可抗力或许住户不妥运用形成的损坏，出卖人不承当职责，但可帮忙修理，修理费用由购买人承当。”，后林致知向金地公司按约好付出悉数购房款。

  2012年7月30日，厦门市工程检测中心有限公司出具《检测陈述》，工程名称为厦门金地某地块，检测定论为该样品所检项意图检测成果契合规划要求。

  “莫兰蒂”超强飓风于2016年9月15日清晨3时左右在厦门市翔安区滨海登陆，登陆时中心最大风力15级，林致知坐落厦门市某区金地某梯跃7层01单元的家中外玻璃幕墙损坏，室内部分装饰等受损。

  林致知为赶快修理受损部分，便于2016年11月12日与案外人上海银城建设公司与林致知签定《修理合同》，约好甲方为乙方修理房子的玻璃幕墙。及于2017年3月与案外人厦门利源机械设备有限公司与林致知签定《电动施工吊篮租借合同》，约好乙方向甲方租借吊篮一台。后林致知向上述公司别离付出吊篮租借费5300元、修正幕墙玻璃工程款37000元。两边对案涉房子致损的原因产生分歧，林致知为要求出卖人金地公司承当房子丢失费用而诉至法院。

  一审审理进程中，林致知请求对讼争房子的外玻璃幕墙施工是否存在质量问题、是否契合国家标准进行判定；对讼争房子因质量问题遭受飓风形成的丢失（包含固定装饰丢失和物品财产丢失）进行评价，一审法院依法托付了判定、评价组织。

  经庭审慎重审理，一审法院以为，案涉《商品房买卖合同》系两边实在意思表明，应确定合法有用，两边均应依约实行。依据合同约好，金地公司对讼争商品房应实行保修职责。关于讼争房子的外玻璃幕墙是否存在质量问题，首要，依据福建方成司法判定中心的两份《建筑工程判定定见书》，讼争房子外窗的压板构件存在承载力不满足标准要求，压板布设的方位、数量、长度未进行有用质量操控等问题。其次，金地公司提交的厦门市工程检测中心有限公司《检测陈述》仅能证明金地公司供给的幕墙样品所检项目检测成果契合规划要求，并不能证明厦门金地某地块一切房子中装置的外玻璃幕墙均无质量问题。

  再次，金地公司辩称讼争房子外玻璃幕墙破损系因不可抗力所形成的，但虽然“莫兰蒂”是超强飓风，但讼争项目中绝大多数房子外玻璃幕墙均完好无缺，仅有包含林致知在内的单个业主家中外玻璃幕墙破损，阐明外玻璃幕墙破损并非因不可抗力所形成的。因而，讼争房子的外玻璃幕墙破损系因其本身质量问题所形成的。关于林致知、金地公司现场承认的受损的固定装饰项目丢失166650元，金地公司应予补偿。关于林致知自行修正外玻璃幕墙花费的修理费37000元、吊篮租借费5300元，林致知提交的相关合同与转账凭据能够彼此印证，故予以采信，金地公司亦应予补偿。林致知要求金地公司付出判定费62400元，系林致知因本案胶葛开销的合理费用，应予以支撑。关于林致知建议的家具、窗布、收藏品、电脑及监控丢失、租金丢失、误工费丢失，因林致知提交的依据不足以证明丢失的详细金额，不予支撑。综上，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规则，判定：一、厦门金地集团有限公司应于判定收效之日起十日内向林致知付出固定装饰项目丢失166650元、外玻璃幕墙修理费37000元、吊篮租借费5300元，算计208950元；二、厦门金地集团有限公司应于本判定收效之日起十日内向林致知付出判定费62400元；三、驳回林致知的其他诉讼请求。

  二审法院经审慎核对以为，首要，依据一审法院托付的福建方成判定中心作出的《建筑工程判定定见书》，确定金地公司的施工及板块不契合标准要求，即存在质量缺点。金地公司虽对该判定定见提出异议，但并未请求弥补判定或从头判定，故对该判定定见予以认可。一审判定一起注意到，在“莫兰蒂”飓风期间，仅有林致知部分业主存在外玻璃幕墙损坏的状况，则进一步印证系与金地公司的施工质量问题存在必定的因果关系，而非悉数因“莫兰蒂”飓风所形成的，故金地公司关于外玻璃幕墙损坏与其施工质量不存在因果关系的上诉建议不能成立。其次，因金地公司交给的讼争房产存在质量问题，致林致知房子受损，故其应予以补偿。一审判定其对修正幕墙、吊篮及固定装饰项目予以补偿存现实和法令依据，应予以保持。至于林致知上诉建议家具、收藏品及窗布及租金、误工丢失缺少充沛依据予以支撑，故不予采用。综上，一审判定确定现实清楚，适用法令正确，应予以保持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规则，判定驳回上诉，保持原判。

  依据《合同法》第六十条规则：“当事人应当依照约好全面实行自己的职责。当事人应当遵从诚笃信用原则，依据合同的性质、意图和买卖习气实行告诉、帮忙、保密等职责。”，及结合案涉《商品房买卖合同》其间第十五条“保修职责”约好：“买受人购买的商品房为商品住所的，《住所质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住所交给运用之日起，依照《住所质量保证书》许诺的内容承当相应的保修职责。在商品房保修规模和保修期限内产生质量问题，出卖人应当实行保修职责。因不可抗力或许住户不妥运用形成的损坏，出卖人不承当职责，但可帮忙修理，修理费用由购买人承当。”，根据上述法令规则及合同约好，可知金地公司对其交给的商品房负有保修职责，但因不可抗力或住户不妥运用致损的在外，结合本案庭审中法托付判定组织出具的判定定见，发现包含林致知在内的部分业主均存在飓风后外玻璃幕墙损坏，因而林致知房子的损坏并非悉数系飓风致使，与金地公司的施工质量问题亦存在因果关系，故金地公司须对其交给存在质量问题的案涉房产，且致业主林致知受损，应予以补偿。

  本文作者：许东律师 北京盈科（厦门）律师事务所律师