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外墙面层计入修建面积公摊变大了?住建部:是误读

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发布时间:2024-03-28 10:29:58

  3月1日起,住建部发布的强制性文件《民用修建通用标准》正式施行,其间关于外墙面层计入修建面积的规则引起言论热议。新规规则“修建面积应按修建每个天然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积核算”,也便是说不只外围修建墙体,而且作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人工板材幕墙等也要被计入修建面积。

  那么,新规对购房者会构成哪些影响?据红星新闻3月6日报导,有业内人士向记者表明,对购房者来说,或许购房本钱会有所添加。“依据新规来看,购房者想要买到和曾经相同套内面积的房子或许需求支付更多的本钱。”

  有网友以为,这条规则是指往后外墙面层,包含找平层、保温层、抹灰层幕墙等,通通都要计入修建面积,这将让房子的修建(公摊)面积添加,得房率进一步下降。

  对此,北京青年报记者从住建部得悉,此种说法是误读。华夏地产首席剖析师张大伟表明,这个标准是修建标准,不是测绘标准。

  实践上,在2022年8月25日住建部官网就发布了《民用修建通用标准》公告(国标编号GB 55031-2022),并指出本标准为强制性工程建造标准,本年3月1日新规正式施行后,悉数条文有必要严格履行。现行工程建造标准中有关规则与本标准不共同的,以本标准的规则为准。

  那么新标准与旧规最大的差异终究是什么?首要来看引起巨大重视3.1.1条,其间称:“修建面积应按修建每个天然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积核算。”部分人士剖析此条款时称,曾经外墙水平投影面积不被算入修建面积,今后则将算入,因而会大大添加公摊面积。

  2013年12月,住建部曾发布的《修建工程修建面积核算标准》的公告,在新标准出台之前,这便是国家标准的房子修建面积测算标准,其间称:修建物的修建面积应按天然层外墙结构外围水平面积之和核算;修建物的外墙外保温层,应按其保温材料的水平截面积核算,并计入天然层修建面积;以幕墙作为保护结构的修建物,应按幕墙外边线核算修建面积。

  此外,2013版《修建工程修建面积核算标准》还明确指出,一些项目不该核算修建面积,包含勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装修面、镶贴块料面层、装修性幕墙等。

  经过比照能够看出,旧标准并非彻底不核算外墙水平投影面积,但核算的仅是结构外墙结构外围水平面积之和,包含保温层,且不把墙面抹灰、装修面、装修性幕墙算入。

  而新标准则将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积悉数算入。依据住建部网站的名词解说,围护结构指围合构成物理关闭修建空间的墙体(柱)、门、窗、幕墙等。这意味着外墙面抹灰、装修面、装修性幕墙等水平投影面积都需求算入修建面积。

  除了近来开端正式施行的《民用修建通用标准》,上一年11月,住建部还就新的《修建工程修建面积核算标准(征求意见稿)》揭露征求意见,这份标准对2013年版别的《修建工程修建面积核算标准》进行了修订,其间关于修建面积核算的表述与最新的《民用修建通用标准》坚持了共同,即“修建工程修建面积应按各天然层楼面或地上处围护结构外表面的水平面积之和核算”。由此可见,住建部已在两份新规中一致表述,一致启用新的修建面积核算标准。

  整体来说,住建部施行的新标准与各地正在履行的房产面积测绘标准相差并不多,由于该标准是修建标准,而不是测绘标准,在测绘标准未变的状况下,不会实践添加公摊面积。

  3月6日,诸葛数据研究中心高档剖析师陈霄表明,对购房者来说,或许购房本钱会有所添加。“依据新规来看,外墙面层均要计入修建面积,房子的修建面积增大,但实践套内面积没有改动,购房者想要买到和曾经相同套内面积的房子或许需求支付更多的本钱。”

  陈霄举例说,比方购房者买一套修建面积为100平方米的房子,依照国家规则,11层以下的房子公摊率在7%-16%左右,12层以上公摊率在14%-24%左右,公摊面积7-24平方米,实践套内面积在76-93平方米。将外墙面层计入修建面积,那么公摊面积或许会增大,相应的套内面积会缩小。

  不过陈霄表明,也不用过于忧虑,由于商品房面层厚度一般为20mm左右,尽管公摊率添加了,但其间发生的距离或许不会过大,而房企及规划院在规划住所过程中或许会需求更多的考量。

  广东省会规院住宅方针研究中心首席研究员李宇嘉告知记者,新规还需求住建部分给出详细的解说,由于修建面积的承认终究要以住建部分的测绘为准。“与之前的规则比较,新规首要是规则外墙部分计入修建面积,我觉得首要意图仍是鼓舞开发商不运用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材。别的从修建全生命周期办理视点来说,假设外墙计入房子面积的话,对这部分的投入就会添加,有利于提高房子的生命质量。”

  近年来,关于撤销公摊面积的声响从未连续。2022年两会期间,全国政协委员洪洋表明,在商品房出售中附加公摊面积是普遍现象。撤销公摊面积,能够将实践的公摊面积本钱核算到有用面积之中,让老百姓理解付费,定心购房。2021年两会期间,全国政协委员周世虹提交了一份“撤销公摊面积”的提案。

  据此前报导,合硕组织首席剖析师郭毅告知记者,关于公摊面积,假设开发商能够完成揭露公示,而且真有用到购房者日子寓居自身,没有私自盈余,便是合理的公摊,没必要撤销。

  我国香港被以为是“公摊”的发源地,我国内地的期房预售、卖公摊面积等形式,都是上世纪90年代学习自香港,但香港已于10年前正式废除了公摊形式。从2013年起,香港的新房出售有必要依照有用面积标示,不然将被罚款100万至500万港币、判处3至7年拘禁,针对存量房售卖,政府要求卖家供给以“套内面积”和“修建面积”计价的双份材料。从世界经历来看,“撤销公摊”也已经是大势所趋。

  假设收房后呈现房子面积缩水、公摊面积添加的状况,业主又该怎么维权呢?在收房后,假设对公摊有贰言,购房者能够带着购房合同、修建施工图,房子出售或许切割计划等,到房产测绘中心请求面积判定。

  据此前报导,广东连越律师事务所高档合伙人黄罗平曾表明,咱们说一般正确寻求法令协助的话,你首要要把你受损害的依据要固定好,榜首开发商他在进行报建的时分,报建的公摊面积到底有多少,第二把开发商最初给你做的许诺,依据能够准备好,第三向相关的行政主管部分进行投诉,最终环节才是依法向人民法院提起诉讼。

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